Ваш персональный Московский риелтор. Все операции с недвижимостью в Москве.
Интервью с персональным Московским риэлтором Юлией Рыськовой.
Расскажите немного о себе и о своей деятельности.
В недвижимости работаю более 10 лет. До 2006 года работала риэлтором в городе Тольятти. Потом переехала в Москву и продолжила заниматься этим бизнесом уже в столице. Причем сразу же после переезда ко мне стали обращаться Тольяттинские клиенты за помощью оказания услуг по продаже либо покупки недвижимости в Москве. Кто-то с целью вложения капитала. У кого-то неожиданно свалилось наследство в виде квартиры, с которой необходимо было что-то решать. Ничего сверх особенного, для специалиста в сфере недвижимости. Время шло, Тольяттинских клиентов становилось все больше и вот уже три года я работаю частным риелтором. Моя специализация – покупка-продажа квартир в Москве и Московской области.
Вы обмолвились о Тольяттинских клиентах, кто эти люди – если не секрет?
Это конечно же секрет. Конфиденциальность одно из условий моей работы. Фамилий от меня Вы не услышите, хотя эти фамилии Вам ничего и не скажут. Мои партнеры - это просто успешные деловые люди, чьи доходы превышают расходы. В данном случае у любого человека возникает вопрос - как сохранить, преумножить и самое главное – не потерять накопления. А недвижимость всегда считалась одним из самых распространенных способов вложения денежных средств, возможно - не самым доходным, но однозначно надежным.
Но почему именно недвижимость Москвы?
В нашей стране самая ликвидная недвижимость находится в Москве.
Что Вы понимаете под словом ликвидность?
Тоже, что и все – возможность быстро превратить тот или иной товар в деньги, в нашем случае - я имею в виду тот факт, что квартиру в Москве достаточно легко продать.
Даже после кризиса?
Самое интересное, что кризис коснулся рынка недвижимости Москвы не однозначно. Например, он существенно приостановил рост цен, но сами цены при этом не снизились и уже год наблюдается устойчивый рост. Инвесторы ушли из регионов, но вкладывать денежные средства в Московскую недвижимость не перестали. У меня были серьезные опасения первые месяцы кризиса, думала, что все рухнет. Но закончился 2008 год, прошли новогодние праздники, и все заработало в прежнем режиме. По правде сказать, кризис, даже придал мне уверенность в завтрашнем дне. Если уж в кризис ничего не произошло……..
И все-таки, расскажите поподробнее, чем же интересны инвестиции в недвижимость, это же заморозка денег, а деньги нужно вкладывать, что бы они работали.
В этом-то все и дело. Иметь жилую площадь в Москве - это не только хорошие инвестиции, но это еще и бизнес. Дивиденды, от вложений в московскую квартиру, вы начинаете получать с первого дня в качестве арендной платы от сдачи. А это минимум 25 тысяч рублей в Москве и 20 т.р. в Подмосковье за однокомнатную квартиру в месяц. Таким образом, вы зарабатываете дважды, во-первых, стоимость недвижимости растет, во-вторых, получаете ежемесячную арендную плату. Но поверьте, у моих партнеров, конечно же, это не основное направление вложение средств. Недвижимость - всего лишь страховка на дальнейшее благополучие. В 1996 году квадратный метр однокомнатной квартиры в пределах МКАД стоил 700 долларов США, сейчас стоимость выросла до 3 500 американских рублей. Как Вам такой показатель доходности?
В 5 раз? Не может быть?
Тем не менее, это сухая констатация фактов.
Но сдавать квартиру в аренду достаточно хлопотное дело? Нужно приезжать в Москву, показывать квартиру съемщикам, следить за ее состоянием после сдачи, получать плату, и производить коммунальные платежи и многое другое, что мне пока даже в голову не пришло.
А вот это как раз моя забота. Зная как сложно производить какие-либо ежемесячные платежи и следить за состоянием квартиры, которая расположена в другом городе, я так же предлагаю услуги по ведению всех дел, связанных со сдачей квартиры в аренду, переоформлению договоров на коммунальные услуги, оплата коммунальных услуг, ежемесячные расчеты между арендатором и арендодателем. Показ квартиры будущим квартиросъемщикам – это целая наука. Мой опыт подсказывает, что лучше на данном этапе потратить время, но избавить себя от множества возможных рисков и хлопот.
О каких рисках Вы говорите? Можете пример привести?
Все риски, в большинстве связаны с благонадежностью жильцов. Сколько их будет? Где работают? Возраст? Семейные или нет? Есть ли животное в семье? Много нюансов, но их все нужно учитывать, если хотите, что бы квартира приносила доход, а не проблемы.
Значит, Вы гарантируете своим клиентам отсутствие рисков?
Гарантировать отсутствие форс-мажорных обстоятельств не может никто. От них можно либо застраховаться, либо попытаться минимизировать. Моя, задача - обеспечивать непрерывный доход от сдачи квартиры, что косвенно означает отсутствие рисков. Проще говоря, сдать квартиру четырем студентам – это очень сомнительный бизнес. Сдать квартиру молодой семье, у которой ребенок ходит в соседнюю школу – это очевидно долгосрочный проект. Все не так сложно на самом деле. Нужно знать несколько основных принципов и соблюдать их.
А какие квартиры выгоднее всего сдавать?
Именно с этого и начинается мое сотрудничество с партнером. Человек обращается ко мне с желанием инвестировать средства в недвижимость. Я выясняю размер инвестиций и ожидания от проекта.
Кстати, о размере инвестиций, какую сумму можно считать стартовым капиталом в Вашем бизнесе?
Десять тысяч долларов.
Шутите?
Разумеется, нет. Именно столько на сегодняшний день стоит машиноместо в жилом комплексе на стадии строительства. Уже через два-три года его стоимость вырастает на 100-200%.
Очень интересно. А какова минимальная цена на жилую площадь?
Сегодня за 1 300 000 руб. можно приобрести комнату в ближайшем Подмосковье.
А сдать за сколько можно?
Комната стоит 12 000 рублей в месяц.
Получается примерно 10% в год, не густо.
Кому как. Учитывая рост цен на недвижимость это очень выгодное вложение капитала.
Расскажите, какие советы Вы даете покупателям?
Важным фактором при инвестировании в Московскую недвижимость является знание географических особенностей местонахождения недвижимости. Разница между стоимостью равнозначных по метражу и удаленности от станции метро квартир может различаться в два раза и более. Рост цен на квартиры также не однороден. К примеру, за последние два года, цены на недвижимость в Московской области остались на уровне ноября 2008 года, цена на квартиры у МКАД выросли на 10%. В этот же период цена на недвижимость в пределах третьего транспортного кольца выросла более чем на 30%. Этот фактор напрямую связан с тем, что жилищное строительство в центре Москвы в значительной степени уступает масштабам строительства в Московской области. Однокомнатная квартира на Северо-Западе Москвы практически в два раза дороже равнозначной недвижимости на Юго-Востоке и разница стоимости между данными квартирами будет увеличиваться с каждым годом. Это связано с разной степенью престижности районов. Но, в тоже время, стоимость сдачи в аренду данных квартир – практически одинакова. Поэтому нужно отталкиваться от желания клиента. Если он приобретает квартиру для себя, как говорится на будущее, и хочет, что бы ее стоимость существенно выросла, то рекомендация однозначна – престижный район. Если цель: минимум вложений, максимум текущего дохода – то «однушка» в спальном районе – оптимальный вариант.
Во сколько оцениваются Ваши услуги?
Это фиксированные проценты от контракта. Все, кто сталкивался с операциями с недвижимостью, знакомы с данной формой оплаты услуг. Но, мои проценты, существенно ниже, чем запрашивает за подобные услуги любое московское агентство недвижимости.