— После разгона митинга на Болотной площади в Москве в 2012 году Кремлем были закручены гайки. Выборы любого уровня, даже местного, перестали быть конкурентными. В связи с этим и перестали быть нужны люди, которые умеют организовывать предвыборные кампании.

В сфере ЖКХ я оказался случайно. Одна управляющая компания (далее — УК) попросила меня помочь: нужно было организовать переход жилого дома к ним на обслуживание.

Оказалось, что все, чем я занимался более 10 лет на выборном поле, необычайно похоже на то, что происходит в сфере ЖКХ во время перехода дома от одной УК к другой: работа с людьми, сбор подписей, голосование и пр..

— Да, именно так и написано в законе, но чтобы он работал на все 100%, необходимо сильное гражданское общество и активные собственники. Пока же это лишь идеал.

По факту, как на выборах, так и в сфере ЖКХ, наши граждане делают лишь одно — самоустраняются. В нашем обществе принято ждать доброго царя, который придет, наведет порядок и все за нас решит.

Благодаря этой инертности людьми достаточно просто манипулировать. Этим многие и пользуются. Если говорить про ЖКХ, то технология проста: находится группа лиц, недовольных работой нынешней УК, «заряжается» нужной информацией и ее руками организуется контролируемая смена УК.

Однако всё это работает только в одном случае: когда людям, грубо говоря, по фигу. На моем опыте были дома, где именно активная позиция собственников не позволяла нам запускать процедуры по смене УК. Но, как вы понимаете, чаще всего было наоборот, и мы достигали поставленных целей.

— Так бывает не всегда. Иногда какой-нибудь дом, действительно, самостоятельно может собраться и решить сменить УК. Но чаще всего это желание «подогревает» тот, кому это выгодно, то есть другие управляющие компании.

Более того, самое интересное состоит в том, что если УК, которая сейчас обслуживает ваш дом, не совсем беспредельная и бездарная, то, скорее всего, она обслуживает вас не лучше и не хуже, чем все остальные. Заметить невооруженным глазом разницу в работе одной и другой УК — очень сложно. Для этого надо обладать невероятно тонким профессиональным чутьем и взглядом.

С долей большого безразличия к своему жилому фонду относятся только крупные игроки этого рынка, которые обслуживают по несколько сотен домов. У них слишком большой аппарат, который погряз в бюрократии, что в итоге приводит к бардаку на фонде. Большую часть времени они пытаются разобраться со своими внутренними проблемами, меньшую — занимаются домами. Как правило, чем меньше УК, тем лучше они следят за своими домами, потому что велика цена потери каждого квадратного метра.

Хотя не могу сказать, что в Тольятти УК — такой уж ликвидный бизнес. Как говорил мне один знакомый учредитель УК, после выплаты всех зарплат и налогов, остается прибыль, приблизительно равная 5 рублям с 1 квадратного метра обслуживаемого фонда.

— «Прощупывали» квартал на предмет проблемных домов, искали людей, которые недовольны тем, как работает их нынешняя УК. Чаще всего, как уже отмечал ранее, это те дома, которые обслуживают крупные УК. Они имеют больше всего нареканий. Порою диву даешься, точно знаешь, что они на этом доме достаточно зарабатывают, почему нельзя хотя бы немного навести порядок? Не перестаю этому удивляться.

Но еще больше всего меня удивляли жители таких домов: у них разваливается лифт, в подъезде пахнет не пойми чем, последние этажи текут, на стенах грибок, а они тебе буквально кричат: «Мы за свой ЖЭК! Уходи прочь!» Какой ЖЭК? Если их уже лет 20 как нет.

У людей мощная закостенелость мышления. Многие до сих пор на полном серьезе думают, что за их дом ответственность несет государство или муниципалитет. Мало кто из них знает, что их давным-давно обслуживает частная компания, а за все происходящее ответственны они сами — собственники. К сожалению, до сих пор внутри многих жив Советский союз. Он никуда не делся.

— Эхо Советского союза. Дело в том, что почти все директора крупных УК — бывшие чиновники, которые в свое время удачно вскочили в тему приватизации. Муниципальные УК, которые обслуживали невероятное количество жилого фонда в городе, в один момент стали частными. У кого-то из воздуха появился крупный бизнес. Но эти люди никогда не были бизнесменами, им незнакомы слова сервис, конкуренция, так как они были и остаются чиновниками с советским мышлением. Жизнь благоволит, жизнь удалась. Зачем стараться? Все же есть. Более того, между крупными УК с муниципальным прошлым в нашем городе заключен негласный «пакт о ненападении». Что это означает? Они не конкурируют между собой, не мешают друг другу.

В чем отличие психологии крупной УК от небольшой? Компания, у которой всего 10 или 20 домов, точно знает, что если она сейчас не займется проблемами того или иного дома, то этот дом от нее уйдет. Она вынуждена повышать качество сервиса и больше внимания уделять тем, кто ее нанял — собственникам, так как дорог каждый рубль. Большие УК ни за что не переживают, так как даже если от них уйдет 10 домов, это, в общем, не повлияет на экономику их компании. Поэтому их не сильно волнуют проблемы людей, и они не торопятся менять принципы своей работы.

— Да, есть такие факты. Но даже несмотря на это я считаю, что конкуренция — это хорошо. К тому же, надо учесть, что отрасль ЖКХ до сих пор в определенной мере дикая, так как она только-только становится по-настоящему рыночной и прозрачной. Прямо на наших глазах пишется и совершенствуется законодательство в этой сфере. Местами оно сырое, что позволяет каждому, кто более-менее знаком с юриспруденцией, трактовать его в судах в свою сторону. Скажу прямо, в данный момент в этой сфере нет четких и прозрачных правил. Многое зависит от негласных договоренностей.

И все же я не хвалю маленькие УК. Просто они выглядят лучше на фоне крупных. На мой личный взгляд, идеальная форма управления домом — товарищество собственников недвижимости (ТСН), которое ранее называлось ТСЖ. Не так давно название этой формы управления решили изменить, вернее, уточнить, потому что в жилом доме могут быть не только жилые помещения.

Итак, почему ТСН лучшая форма управления? Во-первых, при ней домом управляют сами жильцы, а не чужой дядя. Во-вторых, она не требует лицензирования. В-третьих, в ТСН нет такого понятия, как зарплата, есть только вознаграждение, что освобождает от уплаты многих обязательных взносов. Но ТСН люди создают неохотно, так как никто не хочет брать на себя ответственность за управление своим домом.

— Думаю, около 100. Из них независимых, которые по-настоящему сами управляют своим домом, наверное, около десяти. Чем же занимаются остальные? Как правило, они все-таки входят в сферу интересов какой-либо УК. Ведь ТСН также может нанять для обслуживания дома УК. Зачем тогда в таком случае создавать ТСН, если все равно в итоге дом обслуживает третье лицо? Сейчас расскажу.

Почти все УК в Тольятти уже поняли, что напрямую воевать друг с другом — это маловыгодное и затяжное дело, учитывая уровень нашей коррупции. Один договорился тут, другой — там…. Поэтому придумали хитрую схему.

УК под видом общественников проводит в доме собрание по теме создания ТСН. На голубом глазу жителям рассказывают, как это классно и просто — самим управлять домом и не зависеть от нерадивой УК. Конечно же, им бесплатно помогают пройти все юридические процедуры и подготовить нужные документы для регистрации ТСН. Даже машину дадут, чтобы она развезла уведомления по различным инстанциям.

Люди какое-то время верят, что они легко справятся со всем сами. Но настает тот день, когда ТСН создано и нужно приступать к работе. Что делать? Как быть? Тут всё те же «общественники» предлагают аккуратно и тихонько нанять для обслуживания близкую им УК. Ведь жители не сразу узнают об этом, так как будут думать, что домом управляет ТСН. Вот так и получается, что ТСН создано, а у руля — УК. Форма новая, а суть — всё та же.

Хорошо, если они в уставе ТСН прописали, что смену УК может производить правление ТСН из пяти человек, а не общее собрание собственников. Тогда они могут без лишних хлопот сменить плохую УК. Если же нет, то им будет непросто все объяснить людям. Но, как правило, документы на регистрацию ТСН им готовит УК, которая этот пункт старается опускать.

— Старшим по дому или председателем ТСН нужно выбирать не шустрого, который говорит то, что вам нравится, а, прежде всего, порядочного. Не забывайте про личные качества того человека, который рвется к управлению вашим домом. Тщательно к нему присмотритесь, постарайтесь понять, что именно им движет. Если вы уверены, что у него всё в порядке с совестью и головой, то смело делайте свой выбор.

Но даже если у вас будет создано ТСН, а председателем будет самый лучший человек в мире, то все равно не ждите чудес. Их не будет. Ваш дом в один момент не станет другим. Все происходит постепенно. При этом будьте готовы не критиковать совет дома или правление ТСН, а помогать ему в работе. Если вы видите, что что-то не так в вашем подъезде, то незамедлительно сообщайте об этом.

— Конечно, это надо делать в первую очередь. Как УК или даже ГосЖилИнспекция узнает о том, что у вас, допустим, протекает кровля? Никак, если вы об этом не сообщите. Поймите, только жильцы могут приучить качественно работать УК. Никакого другого пути нет, потому что никому нет дела до вашего дома, кроме вас самих. Если же и вам все равно, тогда пеняйте только на зеркало. Поэтому я призываю всех жаловаться в ГЖИ, писать письма депутатам, звонить в диспетчерскую своей УК — не будьте равнодушными.

—  Как УК реагируют на обращения граждан?

— В целом, положительно, так как штрафы сейчас невероятные — по несколько сотен тысяч рублей. Однако у этой истории с жалобами и штрафами есть и обратная сторона медали. Когда УК штрафуют за нарушения, по сути, эти деньги берут из статьи «Содержание». Грубо говорю и примитивно, но так и есть. Эти деньги могли бы быть потрачены на этот же дом.

Штрафы могут заставить лучше работать УК, но могут ударить и по самим жильцам. Поэтому здесь стоит сохранять разумность и пытаться, в первую очередь, решить проблемную ситуацию, а не требовать штрафа для вашей УК.

— Потому что советский человек — серьезный диагноз. 70 лет руководящую роль в жизни общества нашей страны занимала коммунистическая партия. Людям буквально говорили: не нужно думать лишнего и проявлять активность — мы за вас уже подумали и всё решили. Поэтому многие до сих пор и ждут манны небесной. Они просто так воспитаны: ждать, терпеть и быть послушными.

— К сожалению, я не видел, чтобы молодежь проявляла хоть какое-то участие в жизни своих домов. Под молодежью я подразумеваю тех, кому менее 30 лет. Это достаточно грустно. Вообще, люди начинают интересоваться темой ЖКХ лет с 40 — это самые молодые участники общих собраний собственников.

— Собственники должны научиться ценить самих себя, свое время и деньги. Когда они не будут давать спуска любому огреху УК, то и УК начнут вести себя иначе. Часто бывает так, что на собрании возмущенные жители говорят, что они всюду звонили, писали и ничего не смогли добиться. Начинаешь выяснять, кому они писали, куда звонили... В итоге оказывается, что этого ничего не было, кроме как в их фантазии. Они просто ничего не сделали, причем ради самих себя и своего благополучия.

Почему-то у нас люди не понимают, что качество обслуживания дома влияет, например, на стоимость их квартиры. Если у вас классная квартира, но при этом грязный, вонючий подъезд, то ее стоимость автоматически падает. Когда же дом чистый, то и стоимость квартиры увеличивается. Это все взаимосвязано.

Мне иногда кажется, что для того, чтобы в России сформировалось гражданское общество, необходимо, как в Великую Отечественную, организовывать заградотряды с пулеметчиками: «Собственник, иди и защищай свои права! Собственник, иди и требуй, чтобы тебя качественно обслуживали!» Может быть, некорректное сравнение, но я невероятное количество раз говорил об этом людям, мне кивали в ответ и ничего все равно не делали. Мои слова оставались «гласом вопиющего в пустыне».

— Состояние дома — это показатель сплоченности его жильцов. Если вы заходите в подъезд и понимаете, что вас сейчас стошнит, то, значит, здесь нет ни одного человека, который бы проявлял активность. По моим личным ощущениям таких собственников — равнодушных — большинство, около 98%.

Но бывают редкие и приятные исключения, когда в подъезде цветочки на подоконниках, на стенах — картины, а на первом этаже у лифта — поздравление с Новым годом. И как-то сразу понимаешь: тут есть хозяин.

Не так давно я придумал сам для себя такое понятие — общий интеллект дома. И, как бы это печально не звучало, но чаще всего он выше в тех домах, где проживает бывшая советская уже несоветская номенклатура. Там люди сплоченные, разумные и уважают друг друга.

— Думаю, в обозримом будущем на рынке ЖКХ, при поддержке государства, появятся крупные федеральные игроки, которые будут обслуживать десятки тысяч домов сразу в нескольких регионах. Местные УК просто не смогут с ними конкурировать. Власть, предполагаю, таким образом добьется относительного порядка. Грубо говоря, это будут «Магниты» и «Пятерочки», но только в сфере ЖКХ.

— Их будет два. Первый — будьте готовы ко всему. Есть такая поговорка «вход — рубль, выход — два». Некоторые УК не особо торопятся отпускать от себя дома. С активистами, которые решили «увести» от них дом, они могут поступать строго: воткнуть в машину топор или вовсе ее сжечь, хотя чаще просто пытаются сорвать общее собрание — подсылают пьяных беспредельщиков, которые устраивают драки.

Второй совет: думайте и принимайте решение только сами. С некоторыми компаниями изначально лучше не иметь дела. Почему? Читайте совет номер один. Активно сопротивляйтесь тем предложениям, которые кажутся вам сомнительными. Не поддавайтесь на уговоры представителей УК и не бойтесь иметь свое мнение. Ведь если оно у вас будет, то никто ничего не сможет сделать с вашим домом, а вернее — увести его в другую УК. Вы — собственники, и именно вам решать, кто и как должен обслуживать ваш дом.

Беседовал Владимир Тарасов, специально для TLTgorod